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・イオンモール幕張新都心の「定期借地」契約は20年
・幻の『幕張温泉』！
・（空気の）流れに乗る！ 『未来都市・幕張新都心』（のごみ）
（約8000字）
「幕張新都心拡大地区」（豊砂地区）に予定されている新駅について、動きがありました。
・千葉県企業庁「幕張新都心拡大地区新駅設置調査会の設置について」（2015年12月28日）
https://www.pref.chiba.lg.jp/kigyou/kanri/tochi-gaiyou/shin-eki/chousakai_secchi.html
> 幕張新都心の新駅設置の可能性等を調査・検討をするため「幕張新都心拡大地区新駅設置調査会」を平成27年12月25日に設置しました。
> 目的 京葉線海浜幕張駅・新習志野駅間における新駅の設置可能性及び設置による影響等の調査・研究
> 構成員 千葉県企業庁、千葉市、習志野市、イオンモール株式会社
見落としていましたが、議会での質疑を報じた記事が先月8日に出ていました。
・毎日新聞「幕張新都心 新駅設置へ調査会 県や千葉市、年内にも ／千葉」（2015年12月8日）
http://mainichi.jp/articles/20151208/ddl/k12/020/135000c
> 千葉市などは７日、ＪＲ京葉線の海浜幕張−新習志野駅間（約３・４キロ）への新駅設置を検討する「幕張新都心拡大地区新駅設置調査会」を、年内にも設置することを明らかにした。幕張メッセ（同市美浜区）で、一部競技が開催される２０２０年東京五輪・パラリンピックまでの開業を視野に検討を進める方針だ。
> 県企業庁事業調整推進課などによると、調査会は同庁や千葉市などが参加。建設費や乗降客数の予測などが調査対象になる見込みという。
> 新駅を巡っては、１９９１年に企業庁がＪＲ東日本に駅設置を要請し、９３年に駅ビルなど商業施設用地として約５０００平方メートルをＪＲ側に引き渡した。翌年には、駅舎設置に向けた約３０００平方メートルの用地代や建設費の負担を検討する「新駅設置促進期成同盟準備会」も設立したが、景気低迷で企業の参加が下火になり、準備会は９８年３月以降、休止状態になっていた。調査会では、改めて期成同盟を設置するかどうかも協議する。
記事の通りですが、要点は、▼『年内』（既に年明けですが）に設置するのは「調査会」、▼過去に設立していたのは「準備会」、▼「期成同盟」の設置は未定、ということです。
・千葉日報「ＪＦＡが拠点整備へ 「新駅」始動、ドローンも 注目集めた幕張新都心 【回顧２０１５ちば】（２）」（2015年12月28日）
http://www.chibanippo.co.jp/news/local/295768
> ＪＲ京葉線の海浜幕張−新習志野駅間の新駅も、実現に向け動き始めた。今月２５日には県企業庁と千葉市、習志野市、イオンモール幕張新都心の運営会社が設置の可能性を検討する調査会を設置。来年１月に初会合を開く予定。
> 新駅の建設は地元の費用負担が条件。新駅設置促進期成同盟の準備会は９４年に設立したが、９８年から休止。同モールの開業に伴い２０１３年末、県企業庁が再開に向けて調整する方針を示した。
> １２月県議会で県企業庁は、新駅の駅舎や自由通路の用地測量・地質調査に年明けから着手し、本年度中に終える意向を表明。来年度早々には利用者の需要予測を実施して概算事業費の算出作業に乗り出し、来年秋をめどにまとめるという。
別の記事では、今月19日に「調査会」の初会合が開かれると報じられています。
いろいろな状況からして、豊砂地区の新駅に関して「期成同盟」は不要で、要は「住民（法人を含む）」が一種「一致！」して「期成」せずとも新駅が実現するかもしれない（県企業庁としては、そういう方向で『ひとつ』進めてまいりたい？）という雰囲気が漂っていることがうかがえます。
これには、▼そもそも周辺一帯が千葉県企業庁の土地であり、住民らによる土地区画整理組合が当事者となる新駅とは「スキームのようなもの」がまったく異なること、▼予定地が京葉車両センターと隣接していることで将来、蘇我方から電車区への線路を設けるために準備されているという構造を温存するのか放棄するのかなど、単にホームをつくりさえすればいいという駅にはならないためとみられます。
※スキームのようなものとしては、さいたま新都心駅や、吉川美南駅などが近いと思われます。
・（参考）吉川市
http://www.city.yoshikawa.saitama.jp/index.cfm/27,9794,c,html/9794/H21yosanngaiyou.pdf
> ○武蔵野操車場跡地及び周辺地区整備事業
> 新駅東口交通広場詳細設計業務委託料、吉川新駅設置計画調査負担金、吉川新駅設置工事負担金など
・（参考）八千代エンジニヤリング
https://www.yachiyo-eng.co.jp/aboutus/pdflist/data/g101-01_v2010.pdf
3ページにある、いわゆる「タイムライン」が、参考になりましょう。
豊砂新駅、いいえ、厳密には「新駅予定」として「驚きの白さ！」（前述）であるというのは、この「タイムライン」において「実施設計段階」に位置づけられる交差点設計や水道管の移設などまでが、一種「2段飛ばし！」で先取りするかのごとく進められてきていることです。立地が「幕張新都心」という高度に計画的な都市（※）であるという特殊性もありますが、それにもまして、事実上、新駅よりも大規模で、施設や流動の計画や設計の難易度が格段に高いといえるイオンモールの開業が前提となることによって、そちらが主となり、新駅は従となるくらいの『力関係』（あくまで計画策定における、の意）で進んだ結果なのではないかと考えられましょう。
●イオンモール幕張新都心の「定期借地」契約は20年
ここまでのイオンモールの貢献は（金額に換算できるとは限りませんが）多大なものと想像され、新駅の直接の費用負担としては、原則的には、千葉県（企業庁）、千葉市と、JRとの間で費用負担を「あん配」するというソレになるのではないかと推測できます。（あくまで推測です。）
※「原則的には」です。つまり、イオンモールの負担なく新駅が成り立つことが「公共の事業」としては必要で、その上で、そこにイオンモールがあるために一種「上乗せ」で必要となる施設容量や自動改札機の台数、エレベーターなどの大型化などについて、一種『差額』をイオンモールに負担いただくというような、隅々まで『説明可能』な理屈で固められることが求められます。よくわからないまま、「イオンモールさまさま」といって新駅ができる、という理解を（市民が）しているようでは、（広報が）不十分だといえます。本当でしょうか。
・Google ストリートビュー 新習志野−海浜幕張間
https://goo.gl/maps/HSEmgieTZSA2
・千葉市「拡大地区」
https://www.city.chiba.jp/sogoseisaku/sogoseisaku/kikaku/makuharisintoshin_enjoy.html#kakudaichiku
> 拡大地区は、豊砂地区（千葉市）と隣接する芝園地区（習志野市）が一体となり、幕張新都心中心地区（タウンセンター地区及び業務研究地区）を補完し、さらに発展させる地区として位置付けられている。
> 豊砂地区にはコストコホールセールジャパン幕張が立地し、平成25年12月には東京ベイ先端医療・幕張クリニックやイオンモール幕張新都心がオープンした。
図が小さいですが「新駅予定」の文字が見えます。
・千葉市「幕張新都心豊砂地区」（2012年8月17日）
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/keikaku/gaiyou/documents/kettei_toyosuna_1.pdf
> 本地区及び幕張新都心芝園地区（習志野都市計画区域）への南北の主要なアプローチ道路である都市計画道路３・１・４号線及び都市計画道路３・３・３号線（習志野都市計画区域）を結ぶ東西幹線道路を配置し、幕張新都心中心地区及び新習志野駅周辺地区との連絡を図る。また、新駅予定地付近から海へ向かう南北方向のシンボルロードと東西幹線道路とを合わせて、東西南北十字の都市軸の形成を図る。
※「新駅予定地付近から海へ向かう南北方向」については、[3158]で先述の通りの「地元ならでは」の理屈ですから、Googleマップを反時計回りに45度ほど傾けて（あるいは自分がモニターの前で時計回りに45度ほど傾いて）見てください、の意。Googleマップの機能としてダイレクトに任意の角度での回転表示ができるといいんですけれども、さすがのGoogol…いえ、『Google先生』にあっても、まだできないようです。
> 新駅予定地、タウンセンター、業務研究地区、幕張メッセ隣接地区及び水際線エリア等では、幹線道路で区切られた街区相互の一体性を図るため、スカイウェイ等を配置する。
> 各街区にサービスする補助幹線道路、区画道路等の整備とともに、駅前街区にあっては、駅広からその東側及び西側（習志野都市計画区域）の業務研究地区に至る歩行者専用道路の整備を図る。
いきなり「駅広」と略されても困るのですが、校正もれでしょうか、それとも意図して略語を使っているんでしょうか。それがわからないのが困ります。
> 各建物のアトリウム（吹き抜け大空間）間を２階レベルのスカイウェイで結び付けたアトリウムネットワーク、及び歩道や壁面後退部（景観ゾーン）等の地上レベルを一体的に整備するプロムナード（遊歩道）ネットワークを軸として、魅力ある都市空間の形成を図る。
そして、きわめて形式的には、新駅の「期成同盟会」が結成されていないので、仮称の駅名すらも使用されず（期成同盟会もないのに県や市が仮称の駅名を勝手につけて呼ぶことは許されないはずです）、かたくなに「新駅予定」とのみ記されています。
・ウィキペディア「イオンモール幕張新都心」
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A4%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%83%A2%E3%83%BC%E3%83%AB%E5%B9%95%E5%BC%B5%E6%96%B0%E9%83%BD%E5%BF%83
> 2013年12月20日に開業した。
> 敷地の一部は20年間の定期借地契約となっている。
> なお、温泉施設が設けられる予定であった「スパ＆ビューティーゾーン」（ファミリーモールの北側の棟）は建設中止となり、開業時には空き地のままとなっている。
> 北側の敷地では過去に元々は鷺沼貨物駅の設置が予定されており、途切れた高架橋が現在も残る。かねてからJR京葉線の新駅設置が計画（現状では構想段階）されている位置でもあり、将来的に駅を造ることを見越してバスターミナルも造られている。
おおー、さすがです。定期借地に言及されていました。20年間とのことで、標準的だと思われます。みなさま、なかなか正確には理解されていないと感じますが、イオンモールのもうけとは関係なく（仮に減ったとしても）、幕張新都心の大家さんとしての千葉県（間接的には千葉市も）は、直接、賃料を値上げしましょうとか、新駅をつくったならば、新駅で利便性があがったのだから賃料を値上げしましょうとか、いろいろ言えるのではないかと想像されます。
そして、20年間のうち途中で打ち切ることはできません。いえ、仮に途中で営業を終えることはあっても定期借地の契約は終わらず、大家さんとしては確実に20年間の「安定収入！」が確保されているわけです。『大型商業施設』といって十把一絡げにケギライする人にあっても、なかなかスバラシイことだと思っていいはずです。
※なんでも「巨額！」といって「考えない」人になってはイケマセン。むしろ、不当に賃料が安く設定されていないかといったことをチェックする役割がありましょう。ある金額が、ある基準に照らして割高なのか割安なのか、というのは、どちら方向に飛び出しても（高すぎても安すぎても）問題であるのです。「安ければいい」という単純なものではないことがよくわかります。そして、チェックされる側としても、チェックしようなどという人たちを煙たがらず、そのチェックによって合理性が再確認されて補強されるんだという視点（データジャーナリズムに耐えるデータドリブン[3045]）に立つことが大切です。
・（参考）定期借地における「値上げ」
http://www.token.co.jp/estate/just_land/q-a/
> 定期借地権での土地の賃貸について、地代収入がいくらになるという算出式はなく、貸し手と借り手の合意、需要と供給のバランスで決められます。今後、固定資産税や都市計画税は相当変動することが予想されます。したがってまず純地代を決め、それをペースに一般物価の上昇や固定資産税の変動を反映させるようにきちんと契約しておくのが良いでしょう。また、借りる側にとっても将来の値上がりの根拠が分かり、納得してもらいやすいでしょう。
そして、「イオンモールBT（バスターミナル）」という「現在の名称」に惑わされることなく読み解けば、これ、新駅の設置が確定しない「白紙」のうちから事実上の「駅前広場（ロータリー）」を完成させて供用開始している（しかも大勢の人でにぎわっている）という、かなり「驚きの白さ！」（※）だといえます。
※ここ、驚くところだったんだ！ と、そこからして驚いてください、の意。
埋立地だから、という特殊なケースではありますが、土地がほぼ永続的に公的に保有されたまま、その時々に、都市に必要な「旬」の機能が「期間限定！」で展開され続けていくという、なかなか「夢のような」まちづくりとも感じられます。
●幻の『幕張温泉』！
余談ですが「温泉」についても、少し詳しくわかった気になってみようと思います。
・アサノ大成基礎エンジニアリング
http://www.atk-eng.jp/spa/
> 当社が担当した温泉掘削プロジェクトは、温泉が出る確率９８％という高い実績です。
> これを可能にしているのが、温泉予定地の調査・探査になります。
> 当社では、４つの方法で調査・分析を進め、温泉が出る確率を高めています。
> （１）机上調査（地質調査）
> 当社独自の温泉に関する約500件のデータベースと地域別情報より、温泉が出る可能性を検討します。
> （２）温泉予定地の現地調査
> 机上調査で温泉が出る確率が高い場合、次のステップとして、温泉予定地の現地調査を実施します。なお、以下の４つの調査を行います。
> ●地表地質調査
> ●地形解析
> ●電気探査
> ●CSAMT探査
サンプルが500では、ちょっとコワイなぁ、「わが社」のプロジェクトが「2％」の外れにならないかなぁ、と心配されましょう。『幕張温泉』について、どの段階で「コリャだめだ」と判定されたのか、気になります！
> 温泉掘削には、都道府県の「温泉審議会」による許可が必要です。「温泉審議会」の開催は時期が決まっているため、計画的な開発が必要です。
へぇー、といって、論文の投稿みたいなソレですね、といってみます。
・千葉県
http://www.pref.chiba.lg.jp/syozoku/a_bunsyo/pp/koukai/mokuroku/2011/20550/002-01-0014000.html
> 企地土第523号 平成23年12月09日 幕張新都心豊砂地区（F区画）における温泉掘削の承諾について
なるほど、そして温泉が出ないことがわかったということのようですね。
●（空気の）流れに乗る！ 『未来都市・幕張新都心』（のごみ）
さらに余談ですが、幕張新都心といって、その実、いかほどぉ〜？ と問いますれば「廃棄物空気輸送管」があります、と答えられましょう。
・「幕張新都心ごみ空気輸送設備（幕張クリーンセンター）」（1992年）
https://www.enaa.or.jp/GEC/nec/html/nyokai/sk92-5.PDF
・三菱重工環境・化学エンジニアリング「ごみ真空輸送装置」
https://www.mhiec.co.jp/products/recycle/vacuum/contents/waste_vacuum_transportation.html
・千葉県企業庁「幕張ベイタウン」
https://www.pref.chiba.lg.jp/kigyou/kensetsu/youkoso/about/documents/7baytown1.pdf
> 廃棄物空気輸送システム
> Pneumatic trash carrying system
> 各街区に設置された専用の廃棄物投入口へ捨てられたごみは、共同溝の中の廃棄物空気輸送管を通り、幕張クリーンセンターまで空気の流れに乗って輸送。
> Any waste that is deposited into one of the dedicated waste receptacles set up in each block is automatically carried by air pressure, through underground ducts, to the Makuhari Clean Center.
※うーん、ひどい体言止めですね、といって「時代」がしのばれます。そして、翻訳者がインターネットで学習して「研さん」できるようになる前の時代の翻訳とみられます（[3132]）。確かに、たどたどしいような、よくわからないような…という気がしてきそうです。構文は複雑すぎ、何よりリズム感がなく感じられます。（印象は個人です。）
後編（[3160]）に続きます。
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